ועוד : האם ירושה יכולה להפריע ?
שוקי ג'אנה, עו"ד, רו"ח ושמאי מקרקעין
מה אם יש לי דירת מגורים אחת ויחידה, ולפתע אני זכאי לקבלת דירה נוספת מירושה – מה לעשות
שירושה בדרך כלל באה לפתע, עתה יש בבעלותי שתי דירות. אילו מכרתי את דירתי היחידה עוד
לפני קבלת הירושה, הרי שהייתי זכאי לקבל פטור ממס שבח, היות וזאת דירתי היחידה, וכל עוד
שווייה לא עולה על כ – 4,500,000 ₪, הרי שהפטור ממס שבח הוא מלא. אם השתהיתי ורק לאחר
קבלת דירת הירושה, אני מבקש למכור את אותה דירת מגורי, הרי עתה יש בבעלותי שתי דירות
מגורים, האם אבדה הזכאות לפטור ממס השבח?
שאלה זאת הפנתה אלי שרי – קוראת המדור. שאלתה של שרי הייתה מורכבת יותר והמשיכה גם
לגבי רכישת דירה נוספת, אבל אפרט בהמשך, וכרגע אתמקד בנ"ל. ובכן יש מצב בו קבלת דירת
הירושה תחשוף את היורש המקבל למס שבח, עת הוא מוכר את דירתו הראשונה שהייתה יחידה,
ויש מצב בו קבלת דירת הירושה הנוספת, אינה גורמת לאיבוד הפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה
הראשונה. קצת מוזר להסביר, אבל השוני בין חיוב במס שבח לאי חיוב במס שבח, תלוי במצבו של
המוריש הנפטר בעת פטירתו ובקשר בין המוריש ליורש.
אם היורש הינו צאצא של המוריש, היינו בן, נכד, נין וכו', ואם בעת פטירתו של המוריש הייתה
בבעלותו רק דירת מגורים אחת, ואותה קיבל היורש, הרי שדירת הירושה לא תפריע למכור את דירת
המגורים הראשונה בפטור ממס שבח. חוק מיסוי מקרקעין, יראה במצב זה את דירת המגורים
הנמכרת כדירת מגורים יחידה, זאת על אף קיומה של דירת הירושה, ולפיכך הזכאות לפטור ממס
שבח תשאר למוכר. יותר מזה, היורש יוכל למכור את שתי הדירות בפטור ממס שבח, כל אחת לפי
סעיף פטור אחר, והתוצאה תהייה מכירת שתי הדירות בפטור ממס שבח.
אבל לפעמים החגיגה נגמרת ומישהו מכבה את האורות. אם אחד מהתנאים מופר, היינו היורש אינו
צאצא של המוריש, או שדירת הירושה לא דירתו היחידה של המוריש והייתה לו בעת פטירתו יותר
מדירה אחת, אזי הפטור שהוזכר קודם, כבר לא ניתן. אבל יש "חצי נחמה" – אם חלקי בדירת
הירושה שקיבלתי, לא עולה על חמישים אחוזים, אזי על פי חוק מיסוי מקרקעין, עדיין נוכל למכור את
דירת המגורים בפטור ממס והיא תחשב כדירת מגורים יחידה. כל ירושת דירת מגורים שלא עונה על
התנאים שהסכרנו, אבל חלקו של היורש בה, אינו עולה על חמישים אחוזים, לא תפריע לדירת
המגורים להיחשב עדיין כדירת מגורים יחידה. אולם אם היורש אינו צאצא של המוריש, ולמוריש היו
יותר מדירת מגורים אחת בעת פטירתו, והיורש קיבל למשל 60 אחוזים בדירת הירושה, הרי שדירת
המגורים שלו כבר לא דירת מגורים יחידה ולפיכך מכירתה אינה זכאית לפטור ממס שבח השמור
למכירת דירת מגורים יחידה.
שאלתה של שרי, המשיכה גם לגבי רכישת דירה חדשה תמורת דירת המגורים שנמכרה. המצב הוא
שדירת המגורים נמכרה ונותרה רק דירת הירושה. עתה רוצים לרכוש דירת מגורים אחרת. דירת
הירושה יכולה להיות בעיר אחרת ולא נוחה למגורים ולא רוצים לגור בה. לכן מבקשים לרכוש דירת
מגורים אחרת תמורת זאת שנמכרה. אולם רכישת הדירה החדשה תתקל במציאות בה יש עכשיו
שתי דירות – דירת הירושה והדירה החדשה הנרכשת. מה יהיה לגבי מס הרכישה – האם שיעורי מס
הרכישה יהיו מופחתים כשל דירת מגורים יחידה, או גבוהים כשל דירת מגורים נוספת? ההבדל יכול
להגיע לכדי מאות אלפי ₪. לעניין מס רכישה הבשורות שונות מאלו שבעניין מס שבח. כל זמן
שרוכשים דירה חדשה, ויש גם דירת ירושה שחלק הבעלות בה לא עולה על חמישים אחוזים, הרי
שדירת המגורים החדשה תחשב ל"דירה יחידה" ותזכה לשיעורי מס רכישה מופחתים. ואולם במצב
בו אחוז הבעלות בדירת הירושה עולה על חמישים אחוזים, הרי שהדירה החדשה הנרכשת תחשב
לדירה נוספת, ושיעור מס הרכישה עבורה יתחיל משמונה אחוזים. יכול לכאוב מאוד. למשל אם
התקבלה דירת ירושה קטנה בעיר לא אטרקטבית – דירה זולה מאוד. ועתה אנו רוכשים דירת מגורים
בירושלים, או בתל אביב, דירה יקרה. מס הרכישה שניאלץ לשלם כדירה נוספת, בגלל דירת הירושה,
יכול להיות כמעט כשווי דירת הירושה שקיבלנו. דירת הירושה בוודאי שיכולה להשפיע על הדירות
האחרות והפעולות האחרות שלנו. אבל בדרך כלל לא מתלונננים בקבלת דירת ירושה, ומי שבכל זאת
רוצה, יכול להתנער מהירושה ולוותר על זכאותו לרשת. יהיו אחרים שישמחו לקבל.
אין באמור לעיל להוות חוות דעת, המלצה, ייעוץ או תחליף לייעוץ אישי.
ניתן לפנות בשאלות והערות למייל : janashuki@gmail.com או לטל' 050-6209256
אתר אינטרנט : פתרונות מיסוי חכמים – www.sj-smartax.com
