לקנות או לשכור דירה – מה עדיף?

הדעה הרווחת שתחום הנדל"ן תמיד נמצא בעליה ולכן רכישה של דירה למגורים או להשקעה נחשבת להשקעה בטוחה, ותמיד עדיף להשקיע בנדל"ן. מחירי השכירות כל העת עולים ולכן כדאי לרכוש דירה.

דירה למגורים או דירה להשקעה

רבים רוכשים דירה ראשונה שהיא דירה למגורים, ההתחייבות על משכנתא גדולה היא אחד המחסומים לרכוש נכסים בעתיד. בשנים האחרונות אנו עדים לאנשים שבוחרים לרכוש דירה קטנה להשקעה בעוד שהם גרים בשכירות. מתוך ראיה שמחיר המשכנתא אינו גבוה ובעתיד מכירת הדירה תניב עבורם רווח נאה. לפעמים נדמה ששוק הנדל”ן מהתל בנו, והסיכוי להשקעה שתניב את התוצאה האופטימאלית שואף לאפס. איזה נכס כדאי לקנות דירה למגורים דירה להשקעה או משרד? לקנות דירה או לגור בשכירות? גם הניסיון לעשות סדר בנושא מעלה הרבה מאוד סימני שאלה, לצד כמה סימני קריאה פסקניים מעט יותר. בכל זאת, הנה כמה שאלות שמטרידות את כולנו וגם כמה תשובות.

האם זה זמן טוב לרכוש דירה?

יהושע (שוקי) ג’אנה הוא עו”ד המתמחה במיסוי מקרקעין, רו”ח ושמאי מקרקעין מוסמך. ג’אנה נחשב ממובילי תחום מיסוי המקרקעין בארץ ובעלים של SJ פתרונות מיסוי חכמים לדבריו, אנחנו לגמרי לא הראשונים שמתעניינים בסוגיה לדבריו הסוגיה היא לא חדשה ולזאת מצטרפת עוד שאלה שמתלווה אליה בתדירות גבוה היא האם זה הזמן לבצע רכישה או מכירה של דירה'”.רבים בוחרים לשבת על הגדר לראות אם מחירי הדירות ירדו או לא.  ג’אנה מסביר שאין תשובה גורפת ולמעשה אין זה חשוב מהם תנאי השוק, בדרך כלל אם מדובר בדירה ראשונה, דירה למגורים ולא דירה להשקעה, אזי שום חישובי כדאיות אינם עומדים בהכרח מול הצורך בדירה ועכשיו”.

ההנחה היא שרבים בוחרים לקנות דירה בלי לקחת שיקולי דעת של כדאיות. ומכאן שרכישת הדירה מתבצעת גם כנגד שיקולי כדאיות שונים. מסביר ג’אנה, “בדירה למגורים, במיוחד במקרה שזו דירה ראשונה על פני שכירות, מאוד קשה להתנתק מהשיקול הרגשי ובמידה מסוימת של צדק. אז במקרה כזה, אם אין לכם דירה, יש באפשרותכם לרכוש דירה על פני תשלומי שכירות, סביר להניח שתבחרו באופציה הזו ללא קשר לתנאי השוק”.

דירה להשקעה, הרי שהכדאיות, אם בכלל, נובעת מהתשואה השוטפת מהדירה – דמי השכירות וכן מעליית שוויה על פני השנים. וזאת גם תלוי במחיר המשכנתא שתצטרכו לשלם.

מחירי הדירות תמיד יעלו

לטענתו של רו”ח ועו”ד שוקי ג’אנה, קיימת אמונה מושרשת בציבור כי מחירי הדירות עולים על פני השנים. זו אמונה נכונה ביסודה, אולם לא תמיד היא תהיה בתוקף

“הוא מסביר כי יש להתבונן על מחירי הדירות בשתי פרספקטיבות – האחת לטווח ארוך והשנייה לטווח קצר. בטווח הארוך ההיסטוריה מלמדת שמחירי הדירות עולים, כך למשל דירה שנרכשה בשנות השישים של המאה הקודמת, מחירה הריאלי כיום גבוה פי שלושה ויותר לעומת המחיר בו היא נרכשה.

“על פניו, נראה שוק הדירות תמיד נמצא בעליה אבל,  אבל בזכרון הלאומי הקצר, אנשים לא זוכרים ששוק מחירי הדירות סבל לא פעם גם מירידות מתמשכות, חלקן אף חריפות. המיתון הגדול בשנים 1965-1967, גם בשנים שלאחר מלחמת יום הכיפורים 1974-1977, היו ירידות תלולות במחירי הדירות של עשרות אחוזים, ובהמשך בשנים 1985-1987 גם היתה ירידת מחירים. נכון להיות מחירי הדירות נוסקים ונרשמות בכל שנה עליות מחירים אבל אין זה אומר שלא יכולים להיות ירידות מחחירים". מסביר ג’אנה.

“המסקנה היא שעל אף המגמה לעליית מחירים בטווח הארוך, ירידות מחירי הדירות זה דבר אפשרי שקורה לערף בתדירות של אחת לעשור. כך שאם יש לך כסף פנוי ואתה מחכים להשקיע אותו בנדל”ן, שווה אולי להשקיע כרגע במשהו אחר ולהמתין לצניחת השוק”.

מהי התשואה מדירה להשקעה?

רו”ח ועו”ד שוקי ג’אנה : “לגבי התשואה המתקבלת מדירת להשקעה, היא מדמי השכירות, ומהמכירה של הדירה בעתיד. יש לקחת בחשבון שאמנם התשואה מהשכירות יכולה להגיע בדרך כלל בין 3.5% – 4.5% משווי הדירה. אבל יש לזכור שעל דירה להשקעה חייבים במס, והשכירות עצמה חייבת מס. על זה יש להוסיף שתמיד קיימות הוצאות תחזוקה של הדירה והוצאות לא צפויות בגין הדירה, המכרסמים בתשואה מהשכירות. בנוסף לא תמיד מוצאים מיד שוכר, כך שחודשים אלו אין רווח ובנוסף יש  לשלם תשלום ארנונה וועד בית בתקופה שבה אין שוכר, וכן תשלומים למתווך אם מבקשים את שרותיו. לכן ניתן לומר שכמעט בוודאות התשואה נטו קטנה ושכר הדירה המתקבל אינו בהכרח נשאר כולו בכיס”.

 סיכום מאמר עם עו"ד שוקי ג'אנה שפורסם באתר של ניר מקו