האם לרכוש דירה או משרד להשקעה?

בתקופה האחרונה, אחת הדילמות היא לאן שוק הנדל"ן הולך, אין ספק שהקורונה טרפה את כל הקלפים ואנשים תוהים אם מחירי הדירות ירדו או יעלו. המחשבה כיצד לשמר את החסכונות שלהם או איך לגרום לחיסכון לגדול, היכן להשקיע ובמי להתייעץ?

שוק ההשקעות באופן כללי מסובך הבורסה לא יציבה ונמצאת בתקופה שאינה ברורה. יש מצב של חוסר וודאות בשווקים, מאחר שרבים כיום אינם עובדים. הריבית בבנקים על השקעות כמעט אפסית, אי היציבות הקיימת כיום מערערת את המערכות הכלכליות.

במצב של חוסר וודאות ההשלכות על הכלכלה וההשקעות הן מידיות. ביחס לשוק ההון, הרי ששוק הנדל"ן, על אף כל  הניסיונות עם תכנית המשתכן להוריד את מחירי הדירות, המחירים נותרים יציבים מאוד ועד לאחרונה אף עלו.  יותר ויותר אנשים בוחרים בנדל"ן כאפיק השקעה מועדף, בשל התשואה הגדולה שיש בהשקעות נדל"ן. ולמרות כל הפרסומים מצד הממשלה על ההבטחות להורדת מחירי הנדל"ן. כל הנסיונות לא צולחים ורכישות דירות להשקעה ונכסי נדל"ן אחרים להשקעה ממשיכים לגדול.

נראה כי המגמה שהשקעה בנדל"ן עדיין נשארת בחירה טובה, במיוחד לאור האלטרנטיבות האחרות הקיימות. עדיין כשמשקיעים בנדל"ן, יש לבחור את סוג הנכס להשקעה. ובחירה נכונה תביא להצלחה ולרווחים.

כיצד עורכים את השיקולים לביצוע השקעה?

אחד הנושאים שמשקיעים מתלבטים בו הוא האם להשקיע בדירת מגורים או ברכישת משרד להשקעה? והתשובה לכך אינה חד משמעית ויש לבחון את מגמות השוק ולבחון פרמטרים שונים לפני רכישה, לא כל משרד יבטיח תשואה כפי שלא כל רכישת דירה תהייה הצלחה ותשמור על התשואה שלה. עם זאת ניתן לראות בשנים האחרונות כי התשואה על משרדים על פני השנים הולכת וקטנה, בעוד התשואה על דירות מגורים נותרה יציבה בטווח של3.5%-4.5%  תלוי במיקום הדירה וזאת לפני עידן הקורונה.

כיום בעידן האינטרנט והתקשורת המתקדמת, ובמיוחד לאור הקורונה רבים מבעלי המקצוע כגון אנשי הייטק,  יועצים, עורכי דין, רואי חשבון, ארכיטקטים, ובחברות רבות מאפשרים לעובדים לעבוד מהבית. המשמעות היא שיותר ויורת מוותרים על המשרד ועוברים לעבוד מהבית. למעשה בעידן התקשורת המתקדמת, הצורך במשרד הולך וקטן וניתן לבצע את כל העבודה בבית. מכאן שאנו חווים ירידה בביקוש  למשרדים, דבר המשפיע על התשואה שגם היא קטנה.  במקביל ניתן לראות יותר ויותר הצעות של רכישת משרדים קטנים או  שכירת משרד קטן שהופכת לעלות נמוכה ושווה לכל כיס. מכאן שהשקעה ברכישת משרד לשם השכרתו יש לשקול תהליך זה בהתלבטות ההשקעה. לעבודה מהבית יש יתרונות ברורים ובנוסף, ניתן לדרוש באופן יחסי את הוצאות הבית כחלק מהדו"ח השנתי למס הכנסה – הוצאות כגון ארנונה, מים, חשמל, שיפוצים ועוד.

לעומת זאת, השקעה בדירה היא השקעה גדולה יותר מבחינת המחיר ולא פעם נדרש לקחת משכנתא לדירה, אבל ניתן לראות לאורך השנים כי היצע הדירות למגורים לא גדל, המחירים לא קטנים והביקוש קשיח. כל אלו מביאים לתשואה יחסית בטוחה. לצד עליית השווי בעת מכירת הדירה. קיימים גם כאן שיקולי מיסוי שונים שיש לקחת בחשבון. הכנסה מהשכרת משרד חייבת במס מלא לפי מדרגות המס, בעוד שהכנסה מהשכרת דירת מגורים פטורה ממס עד סכום של כ- 5000 ₪ לחודש, או מס בשיעור %10 מההכנסות המתקבלות.

השיקול אם לרכוש דירה להשקעה או משרד יש לקחת בחשבון מספר פרמטרים, מסביר עו"ד שוקי ג'אנה

בעת השכרת משרד לעומת השכרה של דירת מגורים. ההשפעה של מע"ע, ככלל לדירות מגורים יש הטבות מיסוי שאינן קיימות בהכנסה מהשכרת משרד.

בעת מכירת הנכס, בעוד שבמכירת דירת מגורים, קיימים אפיקי פטור שונים ממס שבח. אפילו דירת מגורים ששימשה למשרד ולא למגורים, לא תזכה את המוכר בפטור ממס שבח. במכירת משרד לא יינתן פטור ממיסוי מקרקעין. מכאן שניתן לראות כי נכסים רבים מוסבים ממשרדים לדירות מגורים. אם בעבר, מרכזי הערים היו מלאים בדירות מגורים שמשמשות למשרדים, הרי שבשנים האחרונות אנו עדים לתופעה הפוכה של הסבת אותן דירות למגורים תוך שיפור ושיפוץ החזות והשבחת הנכס.

לסיכום, באופן מסורתי חוקי המס הטיבו עם דירות מגורים על פני נכסים עסקיים, דבר שהופך את היוצרות לטובת השקעה בדירת מגורים לעומת משרד. יחד עם השינויים החלים על שוק העבודה והמגמות הטכנולוגיות העולמיות שמייתרים את העבודה במשרד והסטת העבודה לסביבה הביתית. הדבר חוסך עלויות רבות, נותן גמישות בדרישת הוצאות, ובתוך כך משפיע על כדאיות ההשקעה בנכסים. לצד מגמה זאת,. כמובן שלכל דבר יש יתרונות וחסרונות והכתבה כאן לא מיצתה וכיסתה את כולם.