האם זמן טוב להשקיע בנדל"ן ?

הדעה הרווחת היא ששוק הנדל"ן הוא שוק יציב שבמהלך השנים האחרונות מראה עלייה. ולמעשה חבל לגור בשכירות אם ניתן לרכוש דירה, ויש הטוענים שבכל מצב כדאי לרכוש דירה גם אם לא מתכוונים לגור בה. מעבר לכך בניגוד לבורסה שהמדדים עולים או יורדים והכסף יכול להימחק. רכישה של נדל"ן היא בטוחה יחסית.

יש רבים שבתקופה זו מעדיפים לשבת על הגדר ולראות אם מחירי הדירות ירדו, לאחר תקופה של מחיר למשתכן וכעת תקופה קורונה שאינה פשוטה. רבים מעדיפים לא להתחייב משתי סיבות האחת התחושה שמחירי הדירות ירדו בקרוב ושנית, חוסר הוודאות הכלכלית המרחפת על כולם.

הנה כמה שאלות שמטרידות את כולנו וגם כמה תשובות.

האם זה זמן טוב לרכוש דירה?

יהושע (שוקי) ג’אנה הוא עו”ד המתמחה במיסוי מקרקעין, רו”ח ושמאי מקרקעין מוסמך. ג’אנה נחשב ממובילי תחום מיסוי המקרקעין בארץ ובעלים של SJ פתרונות מיסוי חכמים, לדבריו, אנחנו לגמרי לא הראשונים שמתעניינים בסוגיה: “זו שאלה ששואלים אותי תמיד, ועוד שאלה שמתלווה אליה בתדירות גבוה היא ‘האם כדאי להשקיע בדירה, והאם זה הזמן לבצע רכישה או מכירה של דירה'”. ג’אנה מסביר שאין תשובה גורפת, והתשובה – אם ישנה – תלויה בתכלית שלשמה נדרשת הדירה. “לא חשוב מהם תנאי השוק, בדרך כלל אם מדובר בדירה ראשונה, דירה למגורים ולא דירה להשקעה, אזי שום חישובי כדאיות אינם עומדים בהכרח מול הצורך בדירה ועכשיו”.

באם מדובר בדירה ראשונה, רבים יעדיפו לרכוש וזאת בשל הצורך הבסיסי של הישראלי בדירה משלו, וזאת לא פעם מביא אנשים לא לבדוק שיקולי כדאיות, ורכישת הדירה מתבצעת גם כנגד שיקולי כדאיות שונים” מסביר עו"ד שוקי ג’אנה, “בדירה למגורים, במיוחד במקרה שזו דירה ראשונה על פני שכירות, אנשים מתקשים להתנתק מהשיקול הרגשי ובמידה מסוימת של צדק. אז במקרה כזה, אם אין לכם דירה, יש באפשרותכם לרכוש דירה על פני תשלומי שכירות, סביר להניח שתבחרו באופציה הזו ללא קשר לתנאי השוק”.

רכישת דירה ראשונה מביא רבים לקנות דירה גדולה עם משכנתא גדולה וללא בחינה של כדאיות או רווחיות. אבל אם הדירה מבוקשת להשקעה, הרי שהכדאיות נובעת מהתשואה השוטפת מהדירה – דמי השכירות וכן מעליית שוויה על פני השנים.

מחירי הדירות תמיד יעלו?

קיימת אמונה מושרשת בציבור כי מחירי הדירות עולים על פני השנים. זו אמונה נכונה ביסודה, אולם לא תמיד היא תהיה בתוקף וניתן למצוא תקופות של ירידת מחירים בשוק הנדל"ן, למשל בתקופץת המיתון הגדול החל משנת 1965 ובתקופת שלאחר מלחמת יום הכיפורים 1974. מכאן שהשקעה בדירה חייבת לקחת מראש את היכולת להשקעה לטווח ארוך.  לבחור את המקום המאפשר בעתיד למכור את הדירה. כיום מחירי הדירות נוסקים כבר שנים ונרשמות בכל שנה עליות. עם זאת תקופה זו של חוסר וודאות נראה שמחירי הנדל"ן נעצרו ורמת המכירות ירדו.

מהי התשואה מדירה מושכרת?

לגבי התשואה המתקבלת מדירת מגורים, דמי השכירות, הרי שאלו מהווים בדרך כלל בין 3.5% – 4.5% משווי הדירה. אבל יש לזכור שלא תמיד מוצאים מיד שוכר הגורר תשלום ארנונה מצד בעל הדירה או שיש תיקונים שיש לעשות בדירה. בנוסף דירה להשקעה חייבים במס, והשכירות עצמה חייבת מס. לכן ניתן לומר שכמעט בוודאות התשואה נטו קטנה ושכר הדירה המתקבל אינו בהכרח נשאר כולו בכיס .

מכירת הדירה הרווח הוא אחד הפרמטרים שנבדקים בעת רכישת דירה אבל יש לקחת בחשבון את מיקום הנכס מאחר שהיצע גדול של דירות באותו אזור יביא לירידת המחירים ולהיפך. הדבר אומר שלמיקום הנכס ישנה חשיבות, יכול להיות שבגדול מחירי הדירות ירדו אבל באזור מסויים שבו הופסקה הבנייה ויש ביקוש – המחירים ייעלו. כמו בכל מוצר שיש לו ביקוש, ככל שיבקשו ממנו יותר, אנשים יהיו מוכנים לשלם יותר על מנת להשיגו ולכן המחירים יעלו.  

שאלת מיליון הדולר

אז האם כדאי לרכוש דירה או לא? “מעבר לתועלת הכלכלית הברורה, אדם מפיק תועלות נוספות מדירה, כגון הנאה, ביטחון וכן חיסכון בהוצאות אחרות אלמלא הייתה לו דירה בבעלותו. קיימים אפיקים מסוכנים יותר להשקעה וכמובן גם מסוכנים פחות ובהתאם נגזרת הכדאיות.

כל המובא כאן הוא בגדר מידע כללי, ואין לראות באמור תחליף ליעוץ משפטי או כלכלי מקצועי.