אחת מהדילמות הגדולות של דיירים הזקוקים לתמ"א 38 היא הבחירה של החברה שתבצע עבורם את התמ"א בצורה הטובה ביותר והמהירה ביותר. שוק התמ"א הוא שוק המאפשר לכל אחד להקים חברת יזמות או חברה מארגנת ולפעול מול דיירים בנושא התמ"א. להלן מפת דרכים שתאפשר לכם להתמצא רגע לפני שאתם חותמים על חוזה.
אחד מפסקי הדין הידועים בנושא זה מאיר את הבעיה שקיימת בנושא חברות המארגנות והיזמיות של נושא התמ"א, מדובר במחלוקת בין חברה יזמית חברה מארגנת בעקבות סכסוך כספי. תביעות מסוג אלו גורמות בעיקר לעיכוב הפרויקט ולפגיעה בדיירים. כיצד דיירים יכולים להגן על עצמם מפני סכסוכים מעין אלו ולהתמודד עם הקשיים המשפטיים העולים בעת התקשרות עם החברות השונות?
חברה מארגנת
חברה מארגנת היא חברה הפועלת מול הדיירים והיא זו המוכרת את הזכות לבניה לקבלן המבצע את עבודת התמ"א. חברה מארגנת, לרוב, היא הפונה אל הדיירים ומציעה את שירותיה. במקרים רבים בהם הדיירים אינם מצליחים לשכנע את כל דיירי הבניין או שאין אדם מבין הדיירים המסוגל להניע את גלגלי הפרויקט, הם יזמו פניה לחברה מארגנת שתפקידה לשכנע את המתלבטים ולהניע את הפרויקט קדימה.
החברה המארגנת כשמה כן היא דואגת למצוא את אנשי המקצוע המתאימים כולל עורך דין מלווה. החברה המארגנת תלווה את הדיירים עד לסיום הפרויקט. יחד עם זאת דיירי הבניין הם שיחליט אילו בעלי מקצוע להעסיק והם יחתמו מולם את ההסכמים.
חברה מארגנת אינה יזמית ואת שכרה היא מקבלת מן הקבלן או החברה היזמית, השכר עומד על 2.5-3% ממכירת דירות הקבלן בפרויקט, ומכאן שהחברה אינה לוקחת על עצמה סיכון או הוצאות כלשהן.
חברות אלו מעוניינות להבטיח כי ההליך יבוצע באמצעותן ושהדיירים לא יוכלו לפנות לחברות אחרות או לקבלנים אחרים. החברה דואגת להחתים את הדיירים על תקופת התחייבות מסוימת. בחוזה מתחייבת החברה לפעול לקידום הפרויקט.
- בעת חתימת החוזה חשוב שהדיירים יקפידו לוודא כי בהסכם ישנם מועדים ברורים לחתימה מול קבלן מבצע ובמידה והמועד עבר ללא חתימה מול קבלן, דיירי הבניין יהיו משוחררים מהתחייבותם כלפי החברה המארגנת.
- הדיירים צריכים לוודא כי יש להם שיקול דעת עצמאי בבחירת בעלי מקצוע לפרויקט וכי החברה המארגנת לא פועלת מתוך ניגוד אינטרסים.
חברה סמי יזמית
חברה סמי יזמית או מעין יזמית היא חברה הדואגת לאגד את הדיירים הסכם ראשוני ויוזמת את על חשבונה את ההליכים המקדימים לפרויקט, עד לשלב קבלת היתר הבניה. לאחר מכן הדיירים מתקשרים בהסכם נפרד מול הקבלן או היזם שישלם את אגרת הבניה ואת עלויות הנוספות הכוללות את החברה הסמי יזמית ואת הבנייה עצמה.
חברות סמי יזמיות נושאות סיכון נמוך, התלוי באישור היתר הבניה, אך את הסיכון הן מעבירות לקבלן. לרוב שכרן של חברות אלו משולמות על ידי הקבלן כאחוזים ממכירת הפרויקט או מחיר קבוע המוסכם מראש.
נקודות למחשבה:
- וודאו כי החוזה כולל לוח זמנים מפורט ובטחונות.
- וודאו כי הינכם זכאים לבחור על חשבון החברה עורך דין ואיש מקצוע מטעמכם יעבור על התוכניות.
- עגנו את זכויות הדיירים לבחור קבלן מבצע.
- הבטיחו כי התמורה לחברה תהיה מאוחר ככל שניתן על מנת להבטיח את מעורבותה עד סוף הפרויקט.
- הבטיחו בחוזה כי במידה ואין התקדמות תוכלו לקבל את המסמכים על מנת למנוע מצב של חזרה לנקודת ההתחלה.
חברות יזמיות
חברות יזמיות הן החברות הנפוצות ביותר, מתקשרות מול הדיירים בהסכם מפורט ומחייב לביצוע הפרויקט. הן נושאות בכל עלויות הפרויקט והן המתקשרות עם הקבלן או מספר קבלנים מבלי שהדיירים יכולים להיות צד בהתקשרות זו.
וודאו כי יש לכם אפשרות לאשר את זהות הקבלן ואת הסכם ההתקשרות עימו.
קבלני חתימות
חברות שתפקידן רק לאתר בניינים המתאימים לביצוע פרויקט תמ"א 38. חברות אלו יחתמו מול הדיירים הסכם המבטיח מחד שהדיירים לא יוכלו להתקשר מול יזמים אחרים ומאידך מאפשר לכם להתמקח על המחיר מול חברות יזמות שונות. לאחר העברת הדיירים לקבלן אין קבלני החתימות מלווים את הדיירים, ואינם נושאים כלל בסיכונים או עלויות.
- וודאו כי זמן ההתקשרות מולם מוגבל ביותר.
- וודאו שיש לכם את זכות הבחירה עם מי להתקשר.
עם מי להתקשר זו שאלה שדיירים רבים שואלים. למעשה אין תשובה. בבניינים שיש אנשים המוכנים לפעול למען הפרויקט מומלץ להתקשר ישירות מול חברה יזמית, המאפשר לכם להיות צד בהתקשרות גם מול הקבלנים. בבניינים שאין מי שיניע את התהליך ההמלצה לפנות לחברה מארגנת שתדאג ללוות אתכם לאורך כל התהליך ותיקח על עצמה את כל הנושאים שיש לטפל בהם.
בכל אופן חשוב לבחון את ההסכמים מול החברות בכובד ראש טרם החתימה ולהתקשר עם גורם משפטי אובייקטיבי או גורם מנוסה מטעמכם על מנת להבטיח כי האינטרסים שלכם נשמרים.
המאמר באדיבות רו"ח שוקי ג'אנה
